Votre résidence principale ou secondaire a tendance à vous fatiguer ? Au lieu de vendre pour changer, vous pouvez l'améliorer, l'agrandir, l'aménager, redéfinir les pièces. La facture ne sera pas forcément plus élevée que les frais d'acquisition d'un autre logement.
Un agrandissement d'une bâtisse existante peut se faire autant en largeur en y apportant une construction, ou bien en hauteur en surélevant la maison ou le garage.
Quoi qu'il en soit, la première démarche consiste à dresser un état des lieux, afin d'envisager l'articulation entre la partie ancienne et la nouvelle : circulation des personnes, raccordements des réseaux d'eau, d'électricité...
Une extension doit être construite sur ses propres fondations, indépendamment du bâti existant, mais de manière à ce que la jonction entre l'ancien et le nouveau soit parfaitement étanche.
SURELEVER SA TOITURE:
Cela consiste à démolir entièrement l'ancienne toiture, surélever les murs à la hauteur recherchée (selon autorisations) puis refaire la nouvelle couverture.
Cette solution s'avèrant coûteuse, elle sera pertinente si la toiture est en mauvais état et nécessite d'être refaite (et si le bâti existant peut supporter le poids de la surélévation.)
Dans certains cas, il est plus simple de modifier la pente du toit afin de gagner en hauteur d'un seul côté si l'espace sol plafond est inférieur à 1m80 et gagner ainsi en surface habitable.
UNE PIECE SUR LE GARAGE:
Si le toit de votre garage est de type "toit terrasse", c'est à dire plat comme un plancher, il paraît simple de construire directement une pièce supplémentaire en continuant les murs sur leur hauteur, le problème est de savoir si les fondations supporteront ce surplus de poids, dans le cas contraire il faudra si possible créer des poteaux en béton sur leurs propres fondations et les relier par une ceinture en béton armé, mais le prix s'en ressentira clairement.
IL FAUT RESPECTER LES DISPOSITIONS LEGALES, UN AGRANDISSEMENT N'EST PERMIS QUE DANS LE RESPECT DES REGLES D'URBANISME FIXEES PAR LA COMMUNE ET EN TENANT COMPTE DES DROITS DES VOISINS.
LES REGLES COMMUNALES:
Le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune impose le respect de distances minimales d'implantation des constructions par rapport aux voiries publiques, de limite de longueur des pignons (murs déterminant les pentes du toit) et de hauteur du faîtage (hauteur maximale du toit fini), de contraintes d'aspect extérieurs etc... La commune pourra aussi exiger le paiement de taxes diverses.
Les droits à construire d'un propriétaire d'un terrain dépendent du coefficient d'occupation des sols (COS) fixé par la commune. En prenant le cas d'un terrain de 600m² constructible, sur lequel est déjà implantée une maison de plain-pied d'une surface habitable ou surface hors oeuvre nette (SHON) de 200m².
Avec un COS de 0.4, la SHON maximale autorisée est de 240m² (600m² de terrain x 0.4 de COS), il vous reste dons 40m² de droit à construire puisque la maison fait 200m².
Par contre, certaines communes "vertes" exigeront qu'une certaine surface de terrain reste non construite.
A SAVOIR: toute pièce fermée, véranda comprise, sera comptée dans la SHON, par contre les auvents, les avancées de toit, les parties de terrasses couvertes non fermées, une cuisine d'été ne diminueront pas vos droits en SHON.
LES DROITS DES VOISINS:
Aux obligations publiques, s'ajoutent celles d'ordre privé, concernant la mitoyenneté et les servitudes, notamment de vue.
Attention à ne pas construire chez le voisin, il a 30 ans pour demander en justice la démolition des constructions qui mordent sur son terrain. En cas de doute sur la limite de vos propriétés, un bornage par un géomètre expert s'impose.
Par prudence,ne pas commencer des travaux qui ont nécessités un pemis de construire avant qu'expire le délai des recours des tiers (2 mois à partir de l'affichage du permis).
PERMIS DE CONSTRUIRE OU SIMPLE DECLARATION ?
Un permis de construire est nécessaire pour toute construction de plus de 20m²(40m² à partir de janvier 2012 sous conditions)et pour tous les travaux modifiant le volume du bâtiment, créant ou agrandissant une ouverture extérieure, modifiant les structures porteuses du bâtiment etc...
Dans les immeubles inscrits à l'inventaire des monuments historique ou situés en secteurs sauvegardés, les travaux intérieurs seront également concernés.
Le permis est affiché en mairie et sur place pendant 2 mois, hormis ces cas, une déclaration préalable de travaux suffit (petite véranda, piscine découverte etc)
Ces documents (disponibles en mairie) sont téléchargeables sur www.service-public.fr, rubrique"services en ligne et formulaires": formulaires Cerfa n°13703*01 pour la déclaration préalable, et 13406*01 pour le permis de construire.
UNE CONSTRUCTION ILLEGALE EST UN DELIT SANCTIONNE PAR L'OBLIGATION DE DEMOLITION, UNE AMENDE DE 1200 € à 6100 € PAR METRE CARRE DE SURFACE INTERDITE VOIRE UNE PEINE DE PRISON.
ARCHITECTE OU PAS ?
L'obligation de choisir un architecte ne concerne que les constructions de plus de 170m², son coût est estimé à environ 10% du prix des travaux hors taxes, et peut varier selon l'importance du chantier et des missions qui lui sont confiées.
